La conversion d'une tour de bureaux en tour de logements coûte aussi cher qu’une construction neuve sur un terrain vacant, mais moins qu'un projet qui implique de détruire un immeuble existant, selon deux promoteurs de Montréal.

Ces promoteurs sont Armco Québec, qui vient de terminer la conversion de l'ancienne tour de la compagnie d'assurance Standard Life, au 2045, rue Sherbrooke Ouest, en 211 logements, et Prime Properties, qui est en plein curage de l'édifice situé au 2075, boulevard Robert-Bourassa.

Dans les deux cas, les logements seront offerts à un prix supérieur à la moyenne du secteur. Les logements dans Le Samuel, l'ancienne tour de la Standard Life, seront affichés à 2000 $ par mois pour un 3 et demi de 600 pieds carrés. Le 4 et demi de 900 pieds carrés est à 3500 $. Plus de la moitié des logements ont déjà trouvé preneurs.

Dans l'ancienne tour de 14 étages du boulevard Robert-Bourassa, à l'intersection du boulevard de Maisonneuve, soit devant une sortie de la station de métro McGill, le prix variera entre 1600 $ et 2260 $ par mois pour un 3 et demi de 443 à 601 pieds carrés.

La tour de bureaux située au 2075, boulevard Robert-Bourassa, à Montréal, est en train d'être convertie en 196 logements.

Photo : Radio-Canada / René Saint-Louis

La mise aux normes

C'est plus rapide, ça, c'est un avantage, mais, à la base, les coûts sont les mêmes, précise d'entrée de jeu George Armoyan, vice-président d'Armco Québec. Le Samuel, baptisé ainsi en l'honneur de son grand-père, est le premier projet de conversion de la famille Armoyan, présente dans l'immobilier depuis plus de 40 ans.

Après avoir cureté tous les étages, il a bien entendu fallu construire les appartements, les corridors, refaire à zéro l'électricité et la plomberie. D'une salle de bain commune par étage, il en fallait maintenant 10, soit une par logement. Jusque là, tout semblait normal, mais les surprises n'ont pas tardé.

Lors du remplacement des fenêtres, par exemple, les ouvriers se sont aperçus qu'elles étaient encastrées dans la façade qui, selon l'entente avec la Ville de Montréal, devait être préservée intégralement. Il a donc fallu en mouler de nouvelles qui s'installent sur les cadres existants.

Dans les cages d'escalier, les rampes étaient plus basses que ce qu'exigent les normes actuelles de la Régie du bâtiment du Québec. Il a donc fallu rehausser les rampes de quelques centimètres, précise Georges Armoyan.

Ce n'est pas grand-chose, mais c'est le nouveau Code du bâtiment, un exemple de surprise qui fait augmenter les coûts, dit-il. Par contre, si la dimension de la cage d'escalier n'avait pas été aux normes, les coûts auraient été beaucoup plus élevés et auraient probablement rendu le projet non viable financièrement.

Trois des six ascenseurs du Samuel ont aussi été condamnés. Sur chaque étage, les cages d'ascenseurs sont toujours là, mais dissimulées sous du gypse, et cet espace est perdu. Couler une petite dalle de béton à chaque étage pour récupérer l'espace n'était pas possible, car la cage d'ascenseur fait partie de la structure du bâtiment. Y toucher aurait nécessité une mise aux normes sismiques de tout l'édifice, ce qui aurait fait exploser les coûts, précise le promoteur.

Dans l'édifice du boulevard Robert-Bourassa, là aussi, deux des quatre ascenseurs ont été condamnés. Les cages d'ascenseurs ont cependant trouvé une nouvelle fonction : l'une servira de chute à déchets et l'autre, à faire passer la plomberie et l'électricité.

Il aurait coûté beaucoup trop cher, là aussi, de récupérer l'espace des ascenseurs, précise Ana Bricault, associée en développement chez Prime Properties. Si on fait des changements de structure, c'est là qu'on doit se remettre aux normes sismiques d'aujourd'hui, ce qui est un très, très gros enjeu. Donc, les conversions ne sont pas possibles partout. Il faut vraiment faire une analyse approfondie de chaque immeuble pour voir si c'est possible ou pas.

Les cloisons sont en train d'être installées dans l'édifice du 2075, boulevard Robert-Bourassa.

Photo : Radio-Canada / René Saint-Louis

Choisir le bon immeuble dès le départ

En 2023, la firme Avison Young avait publié une étude qui montrait que 19 immeubles avaient un bon potentiel de conversion à Montréal. La firme de courtage avait visé juste, car, depuis, 13 l'ont été. Au départ, il faut choisir des immeubles de moins de 10 000 pieds carrés par étage, avec des cages d'escaliers et des ascenseurs déjà conformes aux normes.

Le zonage résidentiel doit aussi être permis, car un changement entraîne de longs délais. Les deux édifices de cet article se trouvaient dans un zonage mixte qui permettait déjà le logement. Pouvoir livrer rapidement un immeuble de logements, alors que la demande est là, permet d'importantes économies sur le coût du capital immobilisé, explique Geroge Armoyan.

Au bout du compte, pour Le Samuel, dit-il, l'expérience s'est bien passée et le budget a été respecté. La prochaine conversion sera plus facile, selon M. Armoyan, qui ajoute que l'édifice en question n'a pas encore été choisi.

Ana Bricault précise que Prime Properties en est à sa deuxième conversion et souligne qu'il y en aura une troisième, sans vouloir en dire plus.

On a eu la chance d'avoir un immeuble avec un pied carré quand même assez intéressant par étage, où les issues de secours n'étaient pas extrêmement complexes, décrit-elle. La complexité est venue là où on l'attendait, précise-t-elle : sur le plan de la sécurité incendie, des systèmes mécaniques, du chauffage, de l'électricité et de la plomberie. Tout a quand même fonctionné pour que ça soit un projet viable d'une conversion.

Une fois le choix crucial de l'immeuble à convertir fait, l'entrepreneur trouve la recette de la rentabilité, explique le professeur au Département d'études urbaines et touristiques de l'UQAM Luc Noppen, qui ne s'étonne donc pas de voir des entrepreneurs récidiver.

Un promoteur qui en fait un, qui en fait deux, qui en fait trois, il finit par trouver une façon de faire et, surtout, d'acquérir des immeubles où il pourra le faire. D'autres [immeubles], dès le départ, on va dire : ça va être trop coûteux, on ne va pas là.

L'ancien immeuble de la Standard Life, rue Sherbrooke Ouest, à Montréal, s'appelle maintenant Le Samuel et abrite plus de 200 logements.

Photo : Radio-Canada / René Saint-Louis

Il ne faut cependant pas s'attendre à ce que la conversion de tours de bureaux en tours de logements au centre-ville vienne répondre à la forte demande pour des logements abordables, précise le président de la section Québec de la firme Avison Young, Patrick Laurin.

Ça génère une offre de logements, oui, mais une offre qui est à des coûts pas mal plus élevés. C'est le défi avec les conversions actuellement, si on n'a pas de subventions.

Patrick Laurin donne l'exemple de Calgary, qui offre aux promoteurs 75 $ par pied carré d'espace converti. L'approche de la ville albertaine permet, tout compte fait, d'avoir des logements moins chers, dit-il.

Un récent rapport de la firme Avison Young indique aussi une légère baisse du taux d'inoccupation des bureaux à Montréal, qui se situe maintenant à 18 %. Il atteignait 30 % à Calgary lorsque le programme de subventions a été instauré.

Patrick Laurin se demande donc si les promoteurs auront encore de l'appétit dans deux ans pour convertir des immeubles existants, surtout avec la fin graduelle du télétravail. Est-ce qu'il va y en avoir d'autres? Oui. Mais il risque d'y avoir un marché dans deux ans pour rénover des tours de bureaux, en tours de bureaux.