La décision est tombée début juin pour Alejandro Herrera. Le TAL a autorisé l’augmentation de loyer proposée par sa propriétaire un an plus tôt. Son loyer passe donc de 705 $ à 954 $. Une hausse de 35 %, rétroactive au 1er juillet 2025.

Le jour de la Cour, on m’avait prévenu de garder un peu d’argent de côté, souligne-t-il, mais je pensais qu’on allait m’augmenter de 120 $ et pas 250 $ par mois, explique M. Herrera.

Les travaux de fondation effectués dans son immeuble ont aussi nécessité de refaire complètement son 3 ½, situé en demi-sous-sol. Résultat : en mars dernier, sa propriétaire l’a avisé que son loyer augmenterait cette fois de 86 % le 1er juillet prochain. La propriétaire, qui a acquis l’immeuble en 2024, souhaite rester anonyme. Elle affirme que ce calcul est conforme aux critères de la grille du TAL.

Le loyer de M. Herrera passerait donc, cette fois, de 954 $ à 1774 $, un gouffre au regard de ses moyens financiers. M. Herrera trouve que le procédé manque de transparence, car il lui est difficile de savoir si les coûts des travaux justifient une telle augmentation.

C’est difficile de savoir, car on voit juste les montants, pas les factures.

L’homme attendait la décision du TAL avant de répondre à cette nouvelle augmentation. Mais ce faisant, il a dépassé le délai de 30 jours pour la refuser. Il s’expose donc à cette hausse dès le 1er juillet prochain.

Rappelons que la loi actuelle permet au propriétaire d’inclure dans son augmentation de loyer annuelle un taux fixe de 5 % des dépenses dites d’immobilisations, une fois les travaux terminés et les subventions retranchées.

Pour des travaux liés à l'immeuble, ces 5 % seront répartis entre tous les locataires proportionnellement au loyer. Dans le cas d’une rénovation uniquement dans un logement, le pourcentage sera appliqué au seul locataire qui en a bénéficié. 

Des sacs bourrés de milliers de factures

Alejandro Herrera n’est pas le seul dans cette situation. Dans un jugement rendu le 11 mai dernier, le TAL a autorisé une augmentation de loyer de 368 $, soit 50 % du loyer initial payé par la locataire. Cette fois, la preuve fournie par la propriétaire s’est avérée un immense fouillis, dans lequel il a été difficile de s’y retrouver, même pour le tribunal.

Lors de la première audience, le mandataire du propriétaire avait présenté d’immenses sacs réutilisables qui contiennent des centaines, voire des milliers de factures dans un fouillis presque total, écrit-on dans le jugement forçant le report de la décision.

Et dans le jugement final, impossible de savoir quels travaux ont été finalement acceptés. Ceux retenus ont été expliqués lors de l’audience, et il est trop fastidieux de les répéter dans la présente décision, peut-on lire dans la décision.

Sylvie Lavigne du Comité logement de la Petite-Patrie a reçu la locataire à son bureau après cette décision. Elle était en larmes. Elle m’a dit : "Je ne suis pas capable de payer ça". Elle a un loyer de 685 $, et là, elle le doit rétroactivement à partir du 1ᵉʳ juillet 2024. Ça lui amène une dette de plus de 8000 $.

Sylvie Lavigne du Comité logement de la Petite-Patrie rencontre un locataire, Esteban Diz Parada, qui souhaite aussi contester une augmentation de loyer à cause des travaux.

Photo : Radio-Canada

Un manque de transparence?

Alejandro Herrera n’a pas pu consulter les factures justificatives des travaux avant l’audience. Dans le second cas, le TAL a lui-même confirmé la difficulté d’établir la preuve des travaux. Et c’est exactement ce qui préoccupe le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec.

Il n'y a pas d'obligation pour le propriétaire de se justifier avec des reçus auprès du locataire. Ils n'ont pas besoin de demander l'autorisation. C'est très mal encadré. Tout le fardeau [de la preuve], en fait, peut retomber sur le locataire. On peut avoir droit à des abus quand même massifs de ce côté-là.

C’est seulement une fois que le locataire a refusé l’augmentation et que les deux parties se retrouvent devant le TAL que le propriétaire doit présenter des justificatifs.

Et encore là, le fardeau demeure bien présent sur les épaules du locataire.

C’est un processus assez rapide, confirme Me Antoine Morneau-Sénéchal, avocat en droit du logement. Le greffier spécial ou le juge administratif qui entend le dossier, son rôle n’est pas de questionner les dépenses. Il peut le faire, mais c'est surtout aux locataires de poser des questions. Il faut que le locataire se soit préparé puis ait des arguments à faire valoir.

Mais difficile de se préparer pour une audience sans avoir reçu les informations au préalable, plaident les comités logement qui souhaitaient que les factures soient fournies d’avance au locataire, pour plus de transparence.

Sinon, comment fait-on pour vérifier ces factures?, demande Sylvie Lavigne.

De son côté, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) rappelle que c’est au greffier de considérer ou non les documents comme admissibles.

Le Tribunal rappelle qu’ à l’audience, le locateur doit prouver chacune des dépenses qu’il a inscrites au formulaire de renseignements nécessaires. Le Tribunal analyse chaque dépense et facture afférente. Le locataire peut voir chacune des factures, poser des questions et produire une preuve contraire.

Mme Lavigne souhaiterait également que, dans les cas où les augmentations de loyer sont importantes, le montant soit échelonné sur quelques années. Une demande qui va dans le sens de la revendication du RCLALQ qui demande un meilleur contrôle des loyers.

Une façon légale de contourner les évictions?

Avec de telles augmentations et des dettes de loyer accumulées, rien ne permet de confirmer que ces deux locataires pourront continuer de pouvoir payer leur logement.

C’est d’ailleurs pour cela que bien des propriétaires font des ententes de départ avec leurs locataires avant de débuter des travaux d’envergure, selon Me Morneau-Sénéchal.

Souvent, ce qu'on constate dans la pratique, c'est que les propriétaires qui veulent faire des rénovations majeures vont généralement faire ce qu'on appelle des réno-évictions, constate Me Morneau-Senechal. Donc, ils vont demander aux locataires de quitter pour pouvoir relouer beaucoup plus cher, sans être contraints par les règles du TAL.

Une hypothèse confirmée par Benoît Rullier du RCLALQ. Je ne dirais pas que c'est une règle absolue cette année, mais on voit que c'est une manière de contourner le moratoire sur les évictions.

Rappelons qu’au Québec, la loi interdit formellement les réno-éviction et qu’un moratoire interdit les évictions pour agrandissement, subdivision ou changement d'affectation jusqu'en juin 2027.

Mais pour Éric Sansoucy, directeur général de la CORPIQ, c'est dans l'intérêt de tous d’entretenir le parc locatif actuel, qui demeure plus abordable que les nouvelles constructions.

Le propriétaire, quand il faut qu'il dépense 50 000 $, ça ne traîne pas dans le compte de banque. L’argent, veut-il dire ici, est aussi un enjeu pour les propriétaires. Mais il se dit sensible aux situations évoquées.

On comprend que, pour le locataire qui avait un logement de 600 $, une augmentation de 200 $, ce n'est pas le fun. Mais entre le perdre puis finalement être obligé de partir pour s'en trouver un à 1400 $, à 1500 $, il est où le point d'équilibre où tout le monde gagne? C’est cela qu'on doit trouver.