À l’aube du 1er juillet, où des milliers de ménages québécois pourraient se retrouver sans logement, une nouvelle analyse de Radio-Canada révèle que près de 100 000 logements seraient inoccupés dans la province.

Ce nombre est équivalent au nombre de ménages qui habitent Sherbrooke. Ou encore, quatre fois plus que ceux qui vivent à Victoriaville, qui connaît une crise du logement sans précédent.

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation à Victoriaville est de 0 % depuis 2023 – ce qui signifie qu’il est essentiellement impossible d’y trouver un appartement.

Pourtant, il y aurait 367 unités résidentielles vacantes, à la fois sur le marché locatif et immobilier, selon l’analyse que nous avons faite des données d’Hydro-Québec sur ses clients bénéficiant du tarif résidentiel.

Ce tarif est offert par Hydro-Québec, par défaut, à tout client ayant une faible consommation d’électricité. Autrement dit, tout ce qui n’est ni commercial ni industriel. Cela concerne pour l’essentiel des maisons, des appartements et des copropriétés, mais aussi, dans une faible mesure, des terrains de camping, des garages ou d’autres bâtiments inhabitables.

Ce paradoxe entre l’absence de logements disponibles et ces centaines d’unités vides à Victoriaville trouble Sébastien Brière, directeur général de l’Office d’habitation Centre-du-Québec. De savoir qu’il y a autant de logements là qui sont disponibles et inutilisés alors qu’on a accompagné plus de 150 ménages qui risquent d’être à la rue depuis janvier… c’est une donnée qui est très triste et troublante.

Evelyne Heeremans, directrice de l’Association des locataires du Centre-du-Québec, est elle aussi témoin de première ligne de cette crise. Si demain tu te sépares, tu veux déménager, bonne chance... Il n’y en a pas, de loyer à 800 $. Je ne sais pas pourquoi ces logements-là sont disponibles, mais ils ne devraient pas l’être. Il y a des gens qui ont besoin d’une place pour dormir, pour vivre.

Selon notre démarche, un logement est considéré comme vacant si sa consommation électrique était sous les 1000 kWh en 2025, ce qui correspondrait à une plinthe fonctionnant en continu pendant deux mois. À titre comparatif, les clients résidentiels consomment en moyenne 17 000 kWh par année au Québec.

Des loyers trop chers?

Parmi les explications plausibles à Victoriaville, on compte les logements insalubres, assez nombreux sur le territoire, selon Evelyne Heeremans, directrice de l’Association des locataires du Centre-du-Québec.

Est-ce que ce sont ces logements-là qui ne sont pas remis en état, qui sont laissés à eux-mêmes face à la hausse des coûts de rénovation? se demande-t-elle. Si à la limite l’hypothèque de l’immeuble est payée, peut-être que le proprio n’a pas besoin d’avoir de locataires.

Elle évoque aussi l’arrivée de compagnies de gestion immobilière ces dernières années qui ont pu retirer du marché des immeubles de logements, le temps de les rénover. On en avait moins en région, mais, depuis la pandémie, ça a vraiment changé. Il y a eu le boom de l’immobilier où tout se vendait très cher, et plusieurs propriétaires privés ont vendu à ce moment-là à des compagnies de gestion.

Aussi, avec l’explosion des coûts de construction, un promoteur ne peut plus livrer un logement neuf sous la barre des 1400 $ ou 1500 $ par mois sans perdre de l’argent, raconte le directeur général de l’OHCQ, Sébastien Brière. Pour ne pas faire baisser la valeur de leur immeuble aux yeux des banques, certains propriétaires préfèrent donc laisser des logements vides ou offrir des mois gratuits plutôt que de réduire le loyer mensuel.

À l’échelle du Québec, les nouvelles constructions se sont accumulées ces dernières années, mais l’offre reste déconnectée des besoins et des budgets des ménages, poursuit Francis Cortellino, économiste à la SCHL. Ces appartements sont souvent trop petits ou trop chers et restent vides, faute d’acheteurs ou de locataires.

L’économiste souligne aussi qu’une part significative des propriétaires du Grand Montréal reçoit son avis d'imposition à une adresse située dans une autre province, sinon à l’étranger, ce qui soulève des questions.

Quand le compte de taxes est envoyé à une autre adresse, on peut supposer que ce n'est pas votre résidence principale. Ça ouvre la porte à différentes options : la location, un pied-à-terre qui peut être occupé ou non durant l'année, ou encore le laisser vacant pour des fins d'investissement pour revendre par la suite.

Il est plausible de croire qu’il existe une bonne proportion de ces investisseurs dans d’autres régions du Québec aussi, ajoute-t-il, mais aucune donnée n’a été compilée à ce jour à cette échelle.

Selon les données récoltées par l’économiste, ces propriétaires possédaient, en 2015,  17 % des copropriétés et 5 % des maisons de la région métropolitaine.

Un logement vacant sur 40

À l’échelle de la province, c’est environ un logement sur 40 qui serait vacant, soit 2,4 % des quelque 4 millions de points de livraison résidentiels servis par Hydro-Québec.

Les données d’Hydro-Québec n’incluent pas l’adresse de chaque unité, par souci de confidentialité, mais plutôt la région de tri d’acheminement (RTA), soit les trois premières lettres du code postal.

Trois logements vacants sur quatre recensés dans notre analyse se trouvent d’ailleurs en dehors de l’île de Montréal – et ils sont particulièrement nombreux dans les régions rurales, soit celles avec un 0 comme deuxième caractère.

Par exemple, le J0K, dans Lanaudière, arrive en tête avec 3490 logements, suivi du J0X, La Pêche, en Outaouais, avec 2863 logements. Ce sont par ailleurs d’immenses RTA, à la fois sur le plan des kilomètres carrés et de la population : la moyenne du nombre total de points de service fournis par Hydro-Québec est de moins de 10 000, alors qu’elles en comptent respectivement plus de 90 000 et 38 000.

Ces nombres élevés s’expliquent d’abord par la grandeur du territoire, mais aussi, probablement, par une grande concentration de chalets et de garages ou de bâtiments secondaires agricoles, qui peuvent parfois avoir leur propre compteur, selon Hydro-Québec.

En proportion, toutefois, c’est la métropole qui se distingue, notamment le H9E (L’Île-Bizard), le H4K (Ahuntsic/Pierrefonds) et le H9W (Baie-D’Urfé/Beaconsfield), qui comptent tous près d’un logement sur dix vacant.

Parmi les 99 090 logements considérés comme vacants dans notre analyse en raison de leur très faible consommation électrique, 1124 sont associés à l’ancien tarif DM d’Hydro-Québec, utilisé pour des immeubles comptant plusieurs logements servis par un même compteur. Notre total est donc probablement en deçà de la réalité, puisqu’il ne compte qu’un seul logement pour ces bâtiments complets.

Méthodologie

Hydro-Québec a fait part à Radio-Canada des points de livraison du Québec (PDL) qui ont consommé une très faible quantité d’électricité en 2025, soit moins de 1000 kWh, un seuil considéré comme plutôt conservateur par les experts consultés. Ces données étaient ventilées par région de tri d’acheminement (les trois premiers caractères du code postal) et par secteur (soit les tarifs résidentiels : D, DP, DT et DM).

C’est sur les points de livraison qu’Hydro-Québec base son système de facturation. Chaque PDL correspond à un abonnement unique et est associé à un compteur d’électricité (ou à un groupe de compteurs pour un même abonné).

Dans la majorité des cas, un PDL équivaut à un seul logement. Dans certains immeubles, toutefois, le propriétaire paie l’électricité pour tout l’immeuble, donc on ne compte qu’un point de livraison. Si un des logements est vacant, dans ces cas, la consommation totale d’électricité franchit probablement notre seuil maximal de consommation, et l'appartement n’est pas comptabilisé à titre de logement vacant.

Limites

Une faible consommation d’électricité n’indique pas nécessairement qu’une unité est inoccupée. Elle pourrait s’expliquer par la très petite superficie du logement, une occupation occasionnelle ou le recours à une source d’énergie autre que l’électricité pour le chauffage et la climatisation. Des compteurs de service, par exemple, pour alimenter des ampoules dans une entrée ou un corridor commun, pourraient aussi faire partie du lot puisqu’ils consomment peu. Certains compteurs pourraient aussi être utilisés pour alimenter un garage, un terrain de camping ou d’autres bâtiments qui ne sont pas habitables.

Une unité véritablement inoccupée peut aussi ne pas être comptabilisée dans notre analyse si sa consommation est sous le seuil retenu.

Cette analyse se base exclusivement sur les données d’Hydro-Québec, mais certaines municipalités gèrent elles-mêmes leur réseau de distribution d’électricité. C’est le cas notamment de Sherbrooke, de l’arrondissement de Jonquière à Saguenay, de Magog, d’Alma, de Joliette et de Westmount.

Puisqu'Hydro-Québec vend l’électricité en gros à ces municipalités sans facturer l'électricité individuellement aux résidents, les points de livraison de ces secteurs n’apparaissent pas dans notre lot de données. Au total, près de 174 000 abonnements résidentiels et commerciaux (environ 4 % du Québec) échappent ainsi à notre analyse. Le H4T, près de l’aéroport et du IKEA de Montréal, a aussi été retiré de l’analyse puisqu’il ne comptait aucun habitant au dernier recensement.