Dans son plus récent rapport sur l’offre de logements au Canada, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) observe que le déficit de logements demeure aussi imposant qu’en 2025 à l’échelle nationale. La situation aurait cependant empiré dans des marchés comme Montréal et Ottawa.

L’amélioration de l’abordabilité à court terme qui est observée depuis 2023 pourrait être difficile à maintenir si la construction résidentielle ne suit pas le rythme de la demande future, peut-on lire dans le rapport déposé jeudi matin.

Pour que le marché du logement revienne au niveau d'abordabilité de 2019, soit avant la pandémie de COVID-19, d'ici les 10 prochaines années, il faudrait construire entre 417 000 et 469 000 logements chaque année.

Or, selon les projections contenues dans un rapport dévoilé par la SCHL, de 187 000 à 238 000 logements supplémentaires par année devront être construits pour atteindre cette cadence.

Ce déficit est similaire à celui de l’année dernière. La situation varie cependant d'un bout à l'autre du pays : alors que certaines villes, comme Toronto et Calgary, ont diminué l’écart, c'est tout le contraire à Montréal et Ottawa.

À Ottawa, le déficit de logements s’est accru en raison de la détérioration de l’abordabilité. […] Le déficit de logements a augmenté à Montréal, car la construction résidentielle future devrait être inférieure à l’activité nécessaire pour rétablir l’abordabilité, peut-on lire dans les lignes du rapport.

Dans les deux villes, il faudrait au moins tripler le rythme de construction annuellement pour atteindre les cibles d’abordabilité en 2036.

Par exemple, à Montréal, la tendance de nouvelles mises en chantier est de 22 000 logements par année, bien loin des cibles minimales et maximales de 64 000 et 78 000 habitations pour augmenter l'offre et rétablir les niveaux d'abordabilité de 2019.

Du côté de la capitale, il y a 11 000 mises en chantier chaque année, alors que les objectifs minimaux et maximaux se chiffrent à 33 000 et 38 000 nouveaux logements.

À Montréal, le rapport dénote aussi que les logements neufs sont concentrés dans le marché locatif. La faible offre de copropriétés limite les options pour les propriétaires-occupants.

Une différence qui s’explique par les politiques publiques en matière de logement, selon Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL. Ce que nous constatons, c'est qu'il y a beaucoup de politiques par les gouvernements pour encourager le développement du secteur locatif. Cependant, dans le secteur des copropriétés, ça dépend des investisseurs et des personnes qui veulent acheter un logement ou un condo.

Manque d'offre

Selon M. Iorwerth, il ne faut pas passer par quatre chemins pour faire face à la situation.

Pour moi, à long terme, la seule solution, c'est d'augmenter l'offre de logements. C'est la solution principale. Pour atteindre ce but, c'est vraiment aux gouvernements et aux entreprises de travailler ensemble, a-t-il déclaré en entrevue avec Radio-Canada.

Durant les élections fédérales de 2025, Mark Carney avait promis la construction de 500 000 logements annuellement au cours de la prochaine décennie. En septembre 2025, la société d’État, Maisons Canada, a été lancée.

Le bureau de la directrice parlementaire du budget estimait en décembre 2025 que la société de la Couronne aurait une contribution modeste au marché du logement, avec la création d’environ 26 000 logements sur cinq ans.

L’économiste de la SCHL craint aussi que la situation économique, notamment la guerre commerciale avec les États-Unis, fasse fuir des investissements dans l’immobilier.

Malheureusement, je crois qu'il faut attendre une situation un peu plus stable afin que les promoteurs aient un peu plus de confiance pour accepter les risques de construire de nouveaux logements.